住宅市場の崩壊により、裏庭にADUが建てられるようになる

Dec 15, 2023

多くの人にとって、緑の芝生と白いピケットフェンスのある一戸建て住宅に住む核家族のイメージは、今でもアメリカンドリームの実現を表しています。

しかし、この理想は、米国の住宅と開発の広範な歴史の中で比較的新しいものであり、ますます達成不可能になりつつある目標でもあります。

私たちは建築学の教授として、都市が時間の経過とともにどのように変化するのか、そして文化的、政治的、技術的、経済的な変化を通じて特定の建築トレンドがどのように一般的になるのかを探求しています。

過去1世紀にわたり、米国は一戸建て住宅を優先するゾーニング政策の均質化と、安価で簡単に再現できる建築計画を求める開発業者の要望により、豊かな居住の選択肢を失ってきた。

こうした開発規定は非常に浸透しており、現在ではアメリカの都市の住宅地の75％に一戸建て住宅以外のものを建設することは違法となっている。 一戸建て住宅向けのゾーニングにより、手頃な価格の住宅の供給が制限され、コストの上昇、立ち退き、隔離が引き起こされます。

19 世紀から 20 世紀初頭にかけては、家族、コミュニティ、土地区画にまたがる多様な生活パターンがはるかに一般的でした。

こうした生活状況に対応するために、集合住宅、住宅協同組合、二世帯住宅や三世帯住宅など、さまざまな住宅タイプが登場しました。

付随住居ユニット (ADU) もあり、グラニー アパート、裏庭の家、義理のスイート、裏庭のコテージなどと呼ばれることもあります。

これらの用語はすべて本質的に同じものを指します。単一の敷地にある追加の住宅ユニットで、通常は本邸よりも平方フィートが小さいものです。 キッチンやバスルームなどの設備が充実しており、主要住居とは別の入り口があります。 ADU は既存の家に取り付けることも取り外すこともでき、一から構築することも、ガレージ、地下室、屋根裏部屋などの既存のスペースを改造することもできます。

バンライフやタイニーハウスなど、ミニマリストの暮らしのトレンドを聞いたことがあるかもしれませんが、ADUはコンパクトな住宅の元祖です。

ADU は新しいものではありませんが、多くのアメリカ人は ADU に馴染みがありません。 最近のフレディ マックの消費者調査では、住宅所有者の 71% がこの概念をよく知らなかったが、32% が一度その概念を知ったら自分の敷地に設置したいと表明したことがわかりました。

より多様な生活環境が望ましいと同時に必要です。

在宅勤務と定住高齢化、そして若年層の住宅所有市場の価格高騰などの最近の傾向はすべて、一戸建て住宅が主流の市場では容易に入手できないタイプの住宅を求めています。

私たちは、社会的、経済的、環境的利点を持つ ADU が、より一般的な住宅の選択肢になるべきだと考えています。

ADU は主に密度を促進するため、持続可能性の目標に貢献します。 ADU は、新しい一戸建て住宅を建てるために郊外の広大な敷地を新たに開墾するのではなく、既存の近隣地域に密かに密度を加え、既存のインフラストラクチャ グリッドを利用できるようにします。 また、通勤時間の短縮を促進することで、排出量の削減にもつながります。

ADU は小型であるため、建設に必要な建築資材や加熱エネルギーも少なくて済みます。 受動的に冷却できるため、必要な電力が少なくなります。 これらを組み合わせることで、建物のエネルギーコストが削減されます。 さらに、プレハブ ADU を直接購入できるため、建設時間がさらに短縮され、現場検査などの規制上の負担を回避でき、コストと無駄の削減につながります。

ADU も機敏です。 20 世紀の開発形態では、コミュニティ全体 (多くの場合、有色人種のコミュニティ) を取り壊し、都市再生プログラムを通じてまったく新しい地区を構築するという、再開発に対する焦土的なアプローチがしばしば取られました。

ADU は地域コミュニティを破壊しません。 土地をさらに買い占める必要がないため、密度が増し、さまざまな職業からの新しい人々を紹介するのに役立ちます。 近隣の人口が増加するにつれて、中小企業にとっては魅力が増します。 コーヒー ショップ、レストラン、食料品店は、特定のエリアの住民が多いほど繁盛する可能性が高くなります。

ADU は、切望されている「不足している中間」ハウジングのギャップを埋めることもできます。 多くの新しい近隣開発は「高級」として宣伝されており、価格帯を最大化することで人気市場を利用しようとしています。 手頃な価格の住宅は通常、政府の住宅当局や非営利開発業者によって開発され、経済圏の下位層における差し迫った住宅ニーズに応えようとしています。

あるいは、中間所得層向けの住宅は通常、従来の政府の資金調達メカニズムによる補助金を受けていないが、多くの営利開発業者が満たせないニーズを満たしている。 これらは通常、さまざまな価格帯やライフスタイルにアピールしようとする小さな家です。 多くの ADU がそのカテゴリに分類される可能性があります。

最後に、世帯規模に応じて、ADU には多くのメリットがあります。

「おばあちゃんアパート」という呼び名に立ち返ると、ADU は世代を超えた居住の機会を提供します。 通常は平屋建てなので、高齢の家族がその場で年を重ねやすくなります。 しかし、より広い一戸建て住宅を購入する余裕がない若者にもスペースとプライバシーを提供します。

一部の ADU は、レンタル ユニットまたは短期レンタルとして機能します。 既存の賃貸市場にユニットを追加することで、賃貸料の高騰を抑えることができます。 また、住宅ローンの返済に支援が必要な住宅所有者に受動的収入を提供することもできます。

確かに、ADU には反対意見がたくさんあります。 この問題は、新しい隣人を受け入れるのに十分な駐車スペースがなくなり、近隣に住宅が増えることで資産価値が下がるのではないかと懸念する地元住民からよく聞かれます。

同様に、官僚的なハードルがあると、独自の ADU を持ちたいと考えている住宅所有者が思いとどまる場合があります。 場合によっては 6 つまたは 7 つの個別の許可が必要となり、建設が大幅に遅れます。

ロサンゼルスは、ADU を奨励するために独自のアプローチをとってきました。 市は最近、アクセサリ住戸標準プラン プログラムを開始しました。これは、住宅所有者と開発者に、建設用に事前承認された 20 の ADU モデルから選択するオプションを提供します。 プランは、400 平方フィート未満のスタジオ構造から、寝室が 3 つある 1,200 平方フィートの家まで多岐にわたります。

建設や改造は依然として比較的高価であり、多くの住宅所有者にとって手が届かないため、カリフォルニア州は住宅所有者に4万ドルの補助金を提供して、より手頃な価格でADUの建設を奨励しています。 一方、UCLA の大学付属研究センターである CityLAB は、こうした小さな家の建設を検討している住宅所有者向けのガイドブックを作成しました。 このガイドブックには、市に申請書を提出し、貸し手、設計者、請負業者を見つけるために必要な情報を段階的に説明しています。

カリフォルニア州のさまざまな取り組みはおおむね成功を収めている。 カリフォルニア大学バークレー校コミュニティ イノベーション センターによると、ADU 許可は 2018 年の 9,000 件から 2020 年には 12,392 件に増加しました。 ロサンゼルスやシアトルなどの都市での ADU 政策の成功を見て、ピッツバーグは少数の地域で ADU パイロット プロジェクトをテストしています。 シンシナティでは現在、ADU を禁止する政策を撤回するための法案も進めています。

国が住宅危機の緩和に取り組む中、解決策には既存の政策を再考し、住宅開発と近隣地域の結束がどのようなものかを再考することが必要となるだろう。 ADU はそれらのソリューションの 1 つとなります。

Jeff Kruth はマイアミ大学の建築学の助教授であり、Murali Paranandi はマイアミ大学の建築学の教授です。

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