アメリカの田舎における住宅イノベーション

Dec 31, 2023

アメリカの田舎は、メディアや大衆文化で描かれているよりもはるかに多様です。 この記事でシリーズ「農村貧困の撲滅: 協力の力」を終了します。 6 つの地域コミュニティ開発金融機関の連合体である Partners for Rural Transformation と NPQ が共同制作したこの本では、著者らはアパラチア、西部田舎、インディアン カントリー、南テキサス、ミシシッピ デルタにおける多世代の貧困に対処する取り組みに焦点を当てています。

ほとんどの国営住宅危機分析の中心である、激化する都市部の不動産市場の高価格への注目は、アメリカの田舎が直面する手頃な価格の課題を影で覆い隠している。 何世紀にもわたる人種差別政策と数十年にわたる投資削減により、低所得、資源不足、資本への数多くの障害が生じました。 これらの現実を克服するには、別の戦略が必要です。

幸いなことに、柔軟な形式のモジュール式住宅とコミュニティベースの金融を組み合わせた、地方の住宅に対する新しいアプローチは、かなりの有望性を示しています。

黒人および先住民族および有色人種の住宅所有の機会の増加に焦点を当てた最近の会合で、私たちの地方コミュニティ開発組織連合は、ニューヨーク市からサンディエゴ。

ここで問題が発生します。都市と地方の住宅市場、障壁、解決策をあたかも比較できるかのように比較する安易な分析です。

会話が住宅所有コストの上昇と、初期購入費用を支援するリソースの不足に移るにつれ、私たちの 2 つの世界の間に自然な比較が生まれました。 平均住宅価格と成約費用について議論していると、おなじみの不安が湧き上がってきた。 都市部の同僚たちは、田舎にあるこれ以上ない不動産の「チャンス」について笑いながら信じられないようなコメントをし、「それに飛びつく」必要があると冗談を言いました。

コメントは意図的に悪意のあるものや軽蔑的なものではありませんでした。 アラスカ州パインブラフの住宅価格の中央値（10万ドル未満）とニューヨーク市の住宅価格の中央値（75万ドル以上）を比較すると、田舎には手頃な価格の住宅の選択肢が不足していることを無視するのは簡単です。 2022年12月時点でのマンハッタンの住宅物件の中央値は130万ドル近くで、ほとんどの田舎のコミュニティでは想像できない金額だ。

ここで問題が発生します。都市と地方の住宅市場、障壁、解決策をあたかも比較できるかのように比較する安易な分析です。 住宅市場は住宅市場のように思えるかもしれませんね。

しかし、それは完全に間違いです。

米国は何十年もの間、貧困、住宅へのアクセス、手頃な価格の問題に対処するための、いわゆる「場所ベースの」戦略と政策に焦点を当ててきました。 しかし、開発されたプログラムは、大都市やコミュニティから得られたデータに圧倒的に依存しています。 「場所ベース」というあだ名にもかかわらず、田舎や辺鄙な地域が、正確に場所の違いに基づいた独自の戦略を必要とする明確な課題にどのように直面しているかについて、ほとんど考慮や理解がされていないことがよくあります。 アトランタ、フィラデルフィア、シカゴの代表者がいるその部屋では、田舎の住宅ニーズを無視し、価格だけを見て田舎の市場が手頃な価格であると見なして、次に進むのは簡単だっただろう。 しかし、ここは難しい会話をするための空間でした。

私たちの 3 人チームは、住宅所有者が井戸を掘ることができず、屋内の配管や下水道へのアクセスが不足しているアパラチアのコミュニティについて話しました。 きれいな水や安全な住居に直接アクセスできない先住民族の住宅所有者の政治的行き詰まり。 そして、米国とメキシコの国境沿いのコロニア（主にラテン系居住区）は、周囲の都市部よりも発展途上国に近いインフラを備えています。 コミュニティの非公式な土地所有制度は、土地を銀行の担保として使用できないことを意味し、住宅所有者が住宅を取引、売却、または必要な改善に活用できる資本に転換することを妨げています。

過去 30 年間、人口の 20 パーセント以上が連邦貧困ガイドラインを下回っている場合、その郡は貧困が継続している郡となります。 これらの郡の 80% 以上は農村部にあり、そのほとんどは南部にあります。

貧困が続くコミュニティでは、医療、健康で手頃な価格の住宅、銀行および金融サービス、ブロードバンド、緊急および保護サービス、公共交通機関へのアクセスが常に不足しており、その結果、資源やアクセスが不足しています。

研究によると、世代間の貧困を減らすためには安全な住宅が重要であることがわかっています。 では、住民に他の場所への移住を強いることなく、貧困が続く地域で住宅の手頃な価格とアクセスにどうやって対処できるのでしょうか?

チームは夢を実現します。 テキサス州ブラウンズビルに来て、アイデアを持っていて、それが魅力的です。 cdcb は非営利のコミュニティ住宅開発組織であり、州最大の手頃な価格の住宅開発会社です。 1974 年に設立された cdcb は、リオ グランデ バレーの低所得者向けに、安全で手頃な価格の住宅オプションを提供しています。

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より多くのスペースが必要になった場合、家族は新しいモジュール式ボックスを追加購入することで家を拡張できます。

リオグランデバレーの地域社会は国内でも最も貧しい地域の一つであり、特に植民地地域では貧困率が平均40パーセントを超えています。 これらのコミュニティの人々は通常、資源や信用が不足しているため、利用できるものはすべて使って自分の家を築きます。 これにより、多くの場合、住宅が規則に準拠しておらず、安全ではなくなります。 テキサス州南部では質の高い住宅が恒常的に体系的に不足していることを認識し、cdcb は自然災害による住宅の建て替えの経験を活用して解決策を見つけました。 その結果誕生したのが、新しい自宅高速生産システム「MiCASiTA」です。

MiCASiTA は、容積測定モジュール式住宅と柔軟な融資プログラムです。 容積測定とは、モジュラーユニットが床と天井を含めてオフサイトで構築されることを意味します。 このシステムにより、家族は自分たちの家を設計することができ、経済的能力が増加するにつれて、時間の経過とともにセクションを追加できる可能性があります。 MiCASiTA の増分モジュールおよび容積モジュールは、低所得および中所得世帯の資本へのアクセスと潜在的な購買力に大きな影響を与える cdcb の柔軟な融資オプションで資金調達できます。 この設計は、テキサス州南部の植民地における住宅危機だけでなく、全米の根強い貧困や農村社会にも対処できる可能性を秘めています。

MiCASiTAのビジネスモデルにはいくつかのユニークな特徴があります。 まず、生産から始まり、MiCASiTAの家は現地で「製造」されます。 単一のモジュール式ユニットまたは「ボックス」は 288 平方フィートです。 住宅の大きさは、2 ボックス (576 平方フィート) から 5 ボックス (1,440 平方フィート) までの任意の範囲にすることができます。 容積モジュール構造の 2 つの主な利点は、低コストで高速に実行できることです。 全建設プロセスには約 60 日かかり、住宅は通常、購入者の好みに応じて 60,000 ドルから 90,000 ドルの間で購入できます。

MiCASiTA の特に価値のある側面の 1 つは、その「成長ホーム」モデルが提供する柔軟性です。 家族が成長するにつれて、ニーズも進化します。 より多くのスペースが必要になった場合、家族は新しいモジュラーボックスを追加購入して家を拡張できます。

これらすべての機能を総合すると、手頃な価格の住宅スペースにおける柔軟性と手頃な価格のまれな融合を表しています。家族は、自分たちが望む価格帯で希望する家を建てることができます。 家族の状況が変化しても、必要に応じて適応しながら、成長する住宅の資産を築いていくことができます。

基本的なニーズを満たし、成長の機会を提供してくれるコミュニティに住んでいる家族は、コミュニティに再投資します。

MiCASiTA のフランチャイズ化は、このアプローチの範囲を拡大するのに役立ちます。 初期のフランチャイズ パートナーの 1 つは、米国のすべての持続的貧困郡の 45% が集中する南部 7 州にサービスを提供するコミュニティ開発金融機関である Communities Unlimited です。 コミュニティー・アンリミテッドは、地域社会に清潔で安全な水を確保するために活動しています。 手頃な価格の住宅ストック。 健康的で新鮮な食べ物。 そして繁栄するために必要な資本へのアクセス。 この包括的なアプローチを活性化するのは、基本的なニーズを満たし、成長の機会を提供するコミュニティに住む家族がコミュニティに再投資するという考えです。

Communities Unlimited は、cdcb およびアーカンソー州パインブラフの非営利団体 WE CENTER と提携して、MiCASiTA モデルをミシシッピ デルタ地域に拡大しました。 パイン ブラフは、経済発展、インフラの改善、生活の質の向上、教育と住宅の強化という計り知れない機会と明確な目標を備えた都市です。 手頃な価格の住宅は、この歴史あるコミュニティを活性化する上で重要な柱ですが、住宅ストックの高齢化と人口減少により、市内の総空室率は全国空室率のほぼ 2 倍となっています。

地域の平均収入が低いため、低所得で資産が限られ、収入に制約のある雇用家族（ALICEとも呼ばれる）の多くは現在、住宅所有権が手放されているか、従来の住宅ローンのオプションを利用できない状況にあります。 人口4万人のこの小さな都市では600戸以上の家が居住不可能と認定され取り壊しが予定されており、この地域の手頃な価格の住宅ストックは今後数年間で減少し続けると予想されている。 ここで、Communities Unlimited は、MiCASiTA モデルと WE CENTER の労働力トレーニング プログラムを組み合わせて、手頃な価格の住宅を促進し、雇用を創出するための独自のアプローチを作成しています。

2015年にダラス連邦準備銀行が発表した報告書によると、テキサス州には2,294の植民地があり、50万人以上が居住していると推計されている。 たとえ人々を家に住まわせたとしても、高速ブロードバンドなどの現代の必需品は言うに及ばず、飲料水、下水道、電気、舗装道路の不足など、他の課題もまだあります。 そして、これは植民地だけでの話であり、南部の田舎やインドの田舎にも、貧困が集中している箇所がさらに多く見られます。 一言で言えば、課題は膨大です。

MiCASiTA の容積モジュール型住宅開発モデルと柔軟な融資戦略は、コロニア、パイン ブラフ、および全国のその他の根深い貧困コミュニティにおける手頃な価格の住宅環境を変える大きな可能性を秘めています。 それだけでは地方の住宅危機を解決することはできません。 しかし、柔軟な融資オプションや農村地域への投資を促進する政策と組み合わせることで、解決策の重要な部分となる可能性があります。

住宅の選択は、消費者の好みの問題として描かれることがよくあります。 しかし、住宅はそれだけではありません。 家族の家は、親がどこに働きに行くか、子供が通う学区、そしてもちろんどこに住んでいるかに影響を与えます。 適切に構造化された住宅所有は、人種的正義と公平性への道を提供するのに役立ちます。 つまり、選択肢のある手頃な価格の住宅を作ることは、家族に、「何を望みますか?」という本質的な質問に対する独自の答えを導き出せることからもたらされる人間としての尊厳を提供します。