新しい会社はコネチカット州の制限的なゾーニング法をどのように乗り越えるのでしょうか?

Nov 30, 2023

FullStack Modular は、ブルックリンにあるこの 32 階建てのビルを含む、中規模およびモジュール式の高層ビルの設計、製造、建設を行っています。 同社は最近、本社をハムデンに移転する計画を発表し、悪名高いコネチカット州の制限区域規制をどのように進めるのかという疑問が生じている。

わずか数年の歴史の中で、フルスタック モジュラーは、風格のある長屋に挟まれた 6 ユニットの洗練されたアパートから、数十の手頃な価格のユニットがそびえ立つ 32 階建ての高層ビルまで、成功し計画されたプロジェクトのポートフォリオを開発してきました。バスケットボール競技場と国内で最も混雑する地下鉄の駅の一つを越えて。

しかし、間もなく同社の本拠地となるコネチカット州では、こうしたプロジェクトが同州で最も白熱する政治闘争の中心となっている。

ブルックリンの海軍工廠に本拠を置くモジュラー開発会社フルスタックは先月、コネチカット州への撤退決定を発表し、多くの注目を集めた。コネチカット州は、まさにある種の密集した集合住宅に対する反対の歴史が長く確立されている州である。同社がブランドを築いてきたもの。

より高密度で手頃な開発を支持する擁護団体、デセグリゲートCTが作成した地図帳によると、コネチカット州の住宅地のうち、4戸以上の住宅を権利として許可できる区域はわずか2.2パーセントだという。

対照的に、住宅地のほぼ 4 分の 3 は、一戸建て住宅を許可するために専用用途地域に指定されています。

「正直に言うと、なぜ彼らがコネチカット州に移転することを選んだのか非常に興味があった」とDesegregate CTのディレクター、ピート・ハリソン氏はフルスタックの計画について語った。

フルスタックのビジネス モデルは、同社の 100,000 平方フィートのブルックリン工場でのプレハブ建築ユニット (または改造) の設計と建設を中心に構築されています。 これらのユニットは開発者に販売され、開発者は通常、プロジェクトを完了するために必要な許可を率先して取得します。

しかし、同社の創設者兼社長のロジャー・クルラック氏によると、フルスタックはコネチカット州への移転にあたり、開発者または共同開発者として近隣のプロジェクトにさらに関与することを目指しているという。

クルラック氏は今月の一連の質問に対する書面回答でCTインサイダーに対し、高密度で手頃な価格の住宅に敵対的であるというコネチカット州の評判は同社の移転決定には考慮されていないと語った。 同氏は、州内にモジュール構造を使用して開発された既存の中高層ビルは把握していないと付け加えた。

「私たちは近くにいるので、その地域の数人の開発者と潜在的なプロジェクトについて話し合っているので、近いうちに状況が変わることを願っています」とクルラック氏は語った。

しかし、州のゾーニング規定の改革を長年主張してきた人々は、コネチカット州の多くの町では、分散した一戸建て住宅を支持する従来の考え方に異議を唱えようとするいかなる取り組みも、根強い反対に真っ向からぶつかる可能性が高いと述べている。

「多くの官民開発業者と同じように、彼らも住宅反対の多くの議論に遭遇することになるだろう。それは美しくない、密度が高すぎる、性格から外れている」とハリソン氏は語った。 「地方自治体に新しいことを考えるよう説得するのは確かに困難になるだろう。」

ハムデンの新本社開発とニューヘブンのゲートウェイターミナルへの接続に最大1200万ドルを投資するというフルスタックの決定は、新しい企業と納税者の誘致に重点を置いたネッド・ラモント知事の経済開発努力に対するクーデターとみなされていた。コネチカット州へ。

グリニッジ民主党のラモント氏も、州の住宅不足に対処するために最大6億ドルの支出を求めているが、一部の町、特に手頃な価格の住宅を排除してきた歴史のある町に、より高密度な住宅の承認を強制するようなより積極的な提案には冷静な姿勢を崩さない。発達。

フルスタックをコネチカット州に誘致するための政権の協議中に州の制限的なゾーニング規定が話題になったかどうかとの質問に対し、ラモント氏はそうではないと答えた。

知事はまた、コネチカット州の「労働力」用住宅の開発においてフルスタックが積極的な役割を果たすことを期待しているとも付け加えた。住宅は定義上、地域の平均所得の60～120パーセントを稼ぐ住民にとって手頃な価格である。これには2億ドルの政策が裏付けられている。提案された予算。

「私たちは今日、コネチカット州で今世紀のどの時期よりも多くの住宅を建設しており、彼らもその一員になりたいと考えている」とラモント氏は述べ、これらのプロジェクトは既存のダウンタウンエリアに集中すると予想していると付け加えた。

「彼らはより早く、より低コストでそれを行うことができ、環境的に密閉性が高く、電気と熱を大幅に節約できます」と知事は付け加えた。

土木・環境工学助教授のジン・オク・チョイ氏によると、米国でプレハブ・モジュール式建物の人気が高まっているのは、建設を加速し、コスト超過のリスクを軽減する手段と考えている開発業者らによって支持されているという。ネバダ大学ラスベガス校にて。

同じ理由で、大規模な建設プロジェクトに伴う騒音、粉塵、その他の混乱を軽減できるため、一部のコミュニティではモジュール式開発を採用しているとチョイ氏は述べた。

ウェスタン・コネチカット紙のエグゼクティブ・ディレクター、フランシス・ピッカリング氏によると、コネチカット州南西部には、スタンフォードなどの急成長を遂げる都市と、グリニッジ、ニュー・カナーン、ダリエンなどの高価で落ち着いた郊外の両方があるが、フルスタックの動きは潜在的な発展についての話題をまだ引き起こしていないという。政府評議会。

ゾーニングに対する地元の管理を弱める取り組みに反対を表明しているピッカリング氏は、この地域の地元指導者らはモジュール開発を含む新しい建設技術の利用についてより一般的な議論を行っており、このアイデアには引き続き前向きであると語った。

「重要なのは、3、4、5階建ての建物がモジュール構造で建てられているかどうかというよりも、その建物がその地域に適しているかどうかだ」とピカリング氏は語った。

クルラック氏は、フルスタックのモジュラーユニットは開発業者によって手頃な価格のレンタルとして販売されることが多いが、ハムデンにある同社の新工場はさまざまな建築プロジェクトに対応するモデルを開発できる規模になると述べた。

「これらのMODが50戸からなる1つの建物に利用されるか、3～4戸からなる複数の建物に利用されるかにかかわらず、私たちは彼らが永住の地をどこに見つけるかについては関知しません」とクルラック氏は語った。