ミレニアルファースト

Sep 07, 2023

ローレンス・タレジは最初の家を買う準備ができていました。

2019年後半、当時26歳のソフトウェア開発者だったタレジさんは、バージニア州リッチモンド近郊の郊外で両親と暮らしながら、頭金を貯めていた。 その地域でいくつかの家を見た後、彼は近くの家を提示価格の 315,000 ドルで落札しました。 しかし、彼が正式に初めての住宅所有者になる前に、検査の結果、その家には4万ドル相当の修理が必要であることが判明した。 彼は契約を撤回することに決めた。 もっと良い取引がもたらされるだろう、と彼は考えた。

今、タレジは結局家を買っておけばよかったと思っている。 新型コロナウイルス感染症（COVID-19）のパンデミック中に住宅価格が高騰したため、2021年の夏に住宅市場に戻ったときにはもう手遅れだった。 彼の郵便番号内の住宅価格の中央値は10万ドル以上上昇した。

タレジさんのような初めての住宅購入者にとって、見通しはこれまでになく暗いものになっています。 住宅価格の高騰と金利の高騰という二重の打撃により、住宅所有はさらに手の届かないところに追いやられている一方、10年にわたる建築不備により、将来有望な所有者の最新世代には選択肢が減り、物件掲載競争が激化している。

この残念な組み合わせは、初めての購入者が住宅を購入するまでの期間が長くなり、住宅を獲得する頻度がこれまでよりも少なくなることを意味します。 2021 年 6 月から 2022 年 6 月までの間、典型的な初めての住宅購入者は 36 歳で、全米不動産業者協会が 1981 年に購入者の調査を開始して以来最高の年齢中央値でした。そして、その年、初めての住宅購入者は全体のわずか 26% を占めました。 NARによると、住宅購入の割合は過去最低となった。

パンデミックが住宅市場の不平等を悪化させ、すでに住宅を所有している人々と、まだその機会を探している人々の間の大きな溝を生み出していることは明らかです。 そして、短期的な緩和は目前にあるかもしれないが、何らかの大規模な介入がなければ、初めての購入者に対する長期的な障害は今後も増大し続けるだろうと住宅擁護者らは懸念している。

一方、購入希望者は市場から完全に締め出されたという感覚に囚われている。 現在29歳のタレジは、自分の同僚の立場を厳しい認めて総括した。「私たちは完全にめちゃくちゃだ」。

典型的な初めての住宅購入者のプロフィールは、過去数十年で劇的に変化しており、2008 年の住宅市場崩壊以降の数年間ではさらに大きく変化しました。最新の NAR データは、初めて住宅購入する人の新たな側面がより高齢であることを示しています。 、より裕福で、未婚である可能性が高く、実家からすぐに引っ越している可能性が高くなります。

おそらく最も顕著な変化は、新規住宅購入者の年齢です。 1981年に初めて住宅を購入した人の年齢の中央値は29歳でした。その後30年間でその数字はほとんど上がらず、2010年にはわずか30歳にまで上昇しました。しかし、過去10年間で年齢の中央値はさらに上昇し、記録に達しました。昨年は36位でした。 そして、NARの副首席エコノミスト兼調査担当副社長のジェシカ・ラウツ氏によると、初めての購入者が当面は高齢化すると信じる理由があるという。 住宅ローン金利の上昇により予算が圧迫されている一方、住宅在庫の不足により価格が高止まりしているため、新規購入者は市場に飛び込む前に、より大きな巣を築く必要がある。

「家族の援助がない限り、彼らが長期間貯蓄しなければならないのは当然だ」とラウツ氏は言う。

典型的な初めての住宅購入者のその他の変化も、頭金を貯めるという課題の増大を反映しています。 2020年、初めて住宅を購入する人の世帯収入の中央値はインフレ調整後ドルで9万539ドルに達し、2001年以来の高水準となり、全世帯の全国平均収入の7万1186ドルを大きく上回った。 リピート購入者の収入の中央値も、その年のピークの 117,753 ドルに達しました。 2021年の初回購入者とリピート購入者の収入中央値はそれぞれ7万1,000ドルと9万6,000ドルに低下した。 しかし、ラウツ氏は、この下落は、必ずしも低所得者がより多くの住宅にアクセスできるようになったことを意味するわけではなく、最終的に最初の購入をすることができた人々は、そもそもより安い市場で購入していると語った。

「小さな町、郊外、田舎のほうが買い手が多く、全体としては、買い手が低所得でも購入できる手頃な価格の地域だ」とラウツ氏は語った。

また、結婚や実家からの引っ越しといった伝統的な人生の節目を遅らせる新規購入者も増えている。 2021年6月から2022年6月までの初回購入者のうち​​未婚のカップルが占める割合は18％で、NARが記録した最高シェアは1985年の4％、2010年の12％から増加した。そして今日の希望ある住宅購入者の多くは、住宅購入者としての地位を高めようとしている。幼少期の寝室に長く住むことで節約：NARの最新調査では、初めて購入した人の27％が家族の家から購入した家に直接引っ越したと回答し、その割合は過去最高となり、1989年の15％から増加した。

初めて住宅を購入する人の人種構成も 2022 年に記録を打ち立てましたが、おそらく最も衝撃的だったのは黒人の住宅所有率の進歩の欠如でした。 昨年の初めての住宅購入者のうち​​黒人はわずか3％で、NARがデータの追跡を開始した2003年（同世代の約6％が黒人）以来、最も低い割合となった。 初めて住宅を購入する人の割合が昨年は88％と、2003年の83％から上昇し、ここ20年で最高となった。

この差は、白人と黒人の住宅所有率の驚くべき格差を反映しており、現在では1960年よりも拡大している。米国勢調査局によると、昨年、白人世帯の74.6％と比較して、黒人世帯の43.5％が住宅を所有していた。 その差は 31 パーセント ポイントで、60 年以上前よりも 2 ポイント増加しています。

住宅市場の専門家らは、こうした変化の理由は、結局のところ、手頃な価格という1つの重要な点にあると述べている。 年齢や収入の急増、さらには人種格差は、今日の住宅市場への参入障壁が恐ろしく高いことを反映している。 Redfinによると、住宅の一般的な頭金はパンデミック中に2倍以上に増加し、2022年5月には6万6000ドルのピークに達したという。

「住宅市場はまさに『持つ者』と『持たざる者』の市場になっており、この環境で損をしているのは初めて住宅を購入する人たちだ」とラウツ氏は語った。 「彼らは住宅資産を持っておらず、それなしではすぐに住宅市場に参入する能力を持っていない。」

最初の住宅購入までに時間がかかることは、必ずしも悪いことではないかもしれません。 Realtor.comのチーフエコノミスト、ダニエル・ヘイル氏は、高齢者は経済的に安定しており、長期的に何を望むかについてより明確なアイデアを持っている傾向があると語った。 しかし、良くも悪くも、米国のほとんどの世帯にとって住宅所有は依然として富を築く最も人気のある形態である。 住宅購入が遅れると、資産の蓄積に費やすことができた数年間を逃すことになる可能性があります。 「生涯にわたって住宅の富を築く能力は実際に縮小します」とラウツ氏は私に語った。

初めての住宅購入を先延ばしにする人が増えるにつれ、住宅を所有する人と所有権を持たない人の間の富の格差はさらに拡大するだろう。 NAR によると、過去 10 年間で平均的な住宅所有者は 21 万ドルの資産を蓄積しました。

こうした傾向は、今日の初めての購入者の大部分を占めるミレニアル世代にとって、悪い経済ニュースをさらに悪化させるだけです。 この世代の多くは、成人してから大不況やパンデミックなどの一連の挫折を経験しており、その結果、前の世代よりも多くの学生ローンを蓄積し、資産が減少しています。 現在、住宅市場は彼らに何の恩恵も与えていない。 住宅危機後の10年間、建設業者は毎年人口100万人当たり約2万1000戸の一戸建て住宅の建設を開始したが、これはそれ以前の30年間に建設していた住宅の数のわずか半分にすぎない。 地下建物は、ミレニアル世代の巨大な人口と相まって、住宅購入の最盛期を迎えた同世代の多くと同様に、極度の住宅逼迫を引き起こした。 そのため、ミレニアル世代とその後の世代は不安定な立場に置かれています。

「彼らは、家を買う余裕がなくなるのではないかと恐れている。彼らは、そこに着くまでに住む家がなくなってしまうのではないかと恐れている」と、Selling Later Search の創設者であるウェンディ・ギルチ氏は語った。ポッドキャスト「The Real Estate Replay」のホストであり、買い手と売り手からの教訓を共有しています。 「彼らはただ見捨てられたと感じているだけなのです。」

初めて住宅を購入する人にとっては、少し安心できる状況が見えてきました。 最近の住宅ローン金利の上昇により、住宅の支払いはより高価になっていますが、それはまた、パンデミック時代の住宅ブームを特徴づけた入札合戦が、現在ではそれほど一般的ではなくなったことを意味します。 借入コストの上昇を許容できる購入者は、住宅を手に入れるチャンスを得るために、法外なオファーを出したり、検査を免除したりする必要がなくなる可能性があることに気づきつつある。

また、多くの住宅専門家は、需要の冷え込みにより今年の住宅価格が下落する可能性があり、購入者の手頃な価格への懸念が緩和される可能性があると予想している。 しかし、入手可能な住宅、特に多くの初めての購入者が頼りにする低価格のスターター住宅は依然として不足している。 住宅建設業者はパンデミックの最初の2年間に需要が熱かったときに建設を増やしていたが、現在は景気後退への懸念に直面して撤退しており、不足はさらに深刻になるだろう。

政策立案者らは、初めて住宅を購入する人の見通しが暗いことに注目している。 2021年、下院民主党は競争条件の平等化を目的とした2つの法案を提出した。1万5000ドルまでの住宅購入価格の10％に相当する税額控除を提供する初回住宅購入法と、株式化頭金法である。 、初めての購入者に最大25,000ドルの補助金が発行されます。 後者は全議院に進出したが、共和党が多数を占める下院では両者とも上り坂に直面している。

全米の非営利団体は潜在的な住宅購入者と協力して頭金支援や金融教育を提供しているが、初めての購入者を支援するための大規模な政策の見直しがなければ、その取り組みは限界がある。

非営利団体の一つ、ピードモント・ハウジング・アライアンス（バージニア州シャーロッツビル）の最高経営責任者（CEO）サンシャイン・マットン氏は、「そのような連邦政府のリソースがなければ、常に追い上げを図る勝負になり、我々は常に時代に後れを取ることになるだろう」と語った。

しかし最終的には、初めての購入者の苦戦は、米国の住宅市場における根本的な断絶を反映している。 避難所は普遍的なニーズですが、住宅所有者は投資の価値が高まることも期待しています。 安くて豊富な住宅が手に入るという見通しは、その富に対する直接の脅威となります。

「もし私たちが住宅所有コストに関する無制限の市場に依存しているだけなら、率直に言って、若者や多くの有色人種のコミュニティにとって、それは永遠に手の届かないものになるだろう」とマットン氏は語った。

私が初めてリッチモンド地域の住宅購入希望者のタレジさんと話したのは12月のことだった。 彼が地元にある31万5,000ドルの家を引き払ってから3年が経過していた。たとえ数万ドル相当の修理が必要だったとしても、今日の基準からすれば高額だ。 こんな機会は二度と巡ってこないだろうという思いがぬぐえなかった。

「この力関係は当面壊れる」と彼は私に語った。 「それがすぐに戻るとは思えません。」

約1か月後、私たちは再び話をし、彼は最新情報を持っていました。彼は3ベッドルームの家を385,000ドルで契約したところだったということです。 それは彼が2019年に購入しようとしていた家よりも高価で、さらに1万ドル相当の工事が必要だった。 しかし、そこは両親の家から5分ほどの、学区が整備された地域だった。

タレジにとって、保留中の購入は、住宅購入の旅のほろ苦い結末です。 ようやく住宅を手に入れることができたにもかかわらず、住宅市場の状況については１カ月前ほど楽観視できなくなったと同氏は語った。 彼は自分の成功は主に幸運によるものだと考えています。売り手は迅速に取引を結ぶ必要があり、通常は売り上げが低迷する時期に、当初の提示価格である 419,000 ドルを喜んで値下げしました。 それらの状況を取り除いたら、タレジは自分がどこに行き着いたのかわかりません。

「沈む気持ちがある」と彼は言った。「もし私がこの問題に動かなかったら、同じようなナンセンスなことになっていただろう。」

ジェームズ・ロドリゲスはインサイダーの上級記者です。

インサイダーは、談話ジャーナリズムを通じて、その日の最も魅力的な問題やアイデアを探求し、明らかにすることを目指しています。 当社のライターは、分析、レポート、専門知識に基づいて、示唆に富んだ視点を提供します。 談話記事の詳細はこちらからお読みください。

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