Zillowのエコノミストが2023年に住宅価格が下落することは期待できないと警告

Sep 08, 2023

米国の住宅価格は、わずか0.2％という、10年以上ぶりの年間下落を記録したばかりだ。 一部の弱気な専門家や不動産投資家はこれを今後さらに悲惨な下落が起こる兆候と捉え、バブルの崩壊や暴落さえも予測している。

しかし、不動産市場Zillowのチーフエコノミスト、スカイラー・オルセン氏はラウンドテーブルディスカッションでインサイダー記者に対し、ほとんどの地域で住宅価格がこれ以上下落することは期待できないと語った。

つまるところ、在庫不足が原因だ、と彼女は付け加えた。「販売中の住宅の数はまだ少なすぎる。」

「住宅価格が下落し続けるとは約束できない。それを可能にする在庫がないからだ」とオルセン氏は語った。 「価格を下げるための在庫がどこから来るのか本当に分かりません。」

確かに、住宅ローン金利の上昇により購入者の需要が減退しています。 確かに、2月の新築住宅販売額は前年同月比19％減少しており、景気後退への懸念が住宅購入を思いとどまる米国人が増える可能性が高い。

しかし、市場に選択できる住宅がなければ、購入者の数が減少したとしても需要が価格を押し上げることになる。

また、住宅ローン金利の上昇により、住宅所有者は引っ越しや売却をすることができなくなります。 購入希望者たちは、売りに出されている少数の住宅をめぐって依然として競い合っている。

米国は長い間、住宅不足に悩まされてきた。

しかし、最低金利が2020年から2022年にかけて何百万人ものアメリカ人を住宅購入に誘い、限られた数の住宅販売をめぐって熾烈な競争と入札合戦を強いられ、状況はさらに悪化した。

S&Pコアロジック・ケース・シラー指数によると、この熱狂的な需要により住宅価格は2021年に18.8％、2022年には5.8％上昇した。

とはいえ、住宅価格は2022年の高値から下落しているが、特にテキサス州オースティンのようなパンデミックの好況都市ではそうである。 ボイシ、アイダホ、フェニックスでは依然としてパンデミック前の水準をはるかに上回っている。

オルセン氏は、彼らはおそらくそこに留まるだろうと述べた。

2008年、差し押さえられた住宅が市場に殺到し、価格が下落した。 しかし、今回はそのような供給過剰が起こる可能性は低い。

Realtor.com によると、一戸建て住宅の建設件数と形成世帯数の差は、2022 年には 650 万戸にまで拡大しました。 全米不動産業者協会のデータによると、1月の時点で既存在庫は2.9か月分の供給量となっている。 これは専門家がバランスの取れた不動産市場に推奨する5～6カ月分の在庫を下回る。

新築住宅建設が後退していることと、固定金利の住宅ローン金利が低い住宅所有者が月々の支払いを高くするために住宅を下取りに出すことに消極的であることにより、住宅供給が低迷している。 これらの支払いは、売却して移転する場合に必要になります。

どちらの要因も住宅活動を大幅に冷え込ませているが、不動産市場での劇的な価格引き下げや差し押さえの波につながるような景気後退はまだ引き起こしていない。

その代わりに、住宅の修繕費や住宅ローン金利の買い取りなどの譲歩を提供する売り手や住宅建設業者が増えている。これは、買い手に低い住宅ローン金利を確保するために売り手が成約時に手数料を支払う手法である。

特に住宅ローン金利が週ごとに低下傾向にあるため、まだ住宅を購入できる余裕のある人々は、入手可能な在庫を買い占めている。

需要の高まりと競争の激化により、住宅価格は高止まりし、住宅価格は低水準にとどまる可能性が高い。

「手頃な価格を実現するには、より多くの住宅を建設することが重要です」とオルセン氏は語った。

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