リモートワークにより住宅と住居が安くなり、家賃も下落

Sep 15, 2023

パンデミックによる混沌とした住宅市場の原因をリモートワーカーのせいにするのは簡単だ。 新たに獲得した自由を行使し、かつては安かった地域を高価な「ズームタウン」に変えた高給取りのホワイトカラー従業員は、鮮やかな悪役を生み出している。

しかし、超党派の公共政策団体であるエコノミック・イノベーション・グループの新たな分析では、最終的には在宅勤務への移行がこれまでに見られた物価高騰の解毒剤になる可能性があると主張している。 それは、リモートワーカーが集まっている場所、つまり米国南部のサンベルト地域や沿岸大都市郊外の郊外地域が、まさに新たに押し寄せるリモートワーカーを吸収するための安価な住宅を建設するのに最適な場所だからだ。

エコノミック・イノベーション・グループの首席エコノミストで論文著者の一人であるアダム・オジメク氏は、「人々は『オフィスの近くにいる必要がある』ということをあまり重視せずに、手頃な価格をより重視することができるようになっている」と語った。

これらの地域は一般に、建設するための土地が安く、開発業者にとって面倒な手続きが少なく、新しい住宅建設の実績が豊富であり、そのすべてが数千人の新規居住者を受け入れる能力があることを示しています。 こうした人気のリモートワークスポットへの人口移動は、価格を緩和するのに十分な住宅を建設するのに長年苦労してきたニューヨーク市やサンフランシスコなどの主要都市の価格圧力の一部を緩和するのにも役立つだろう。 EIGのモデルによれば、新たに人気のある地域の住宅供給がパンデミックによって生じた需要急増に追いつき始めれば、家賃は下がり、最終的にはパンデミック前の水準よりも低くなる可能性さえあるという。

しかし、より安価な住宅への移行は差し迫っているわけではない。 来年には多くの集合住宅のアパートやコンドミニアムが完成する予定だが、それらの新しいユニットは住宅需要の増加に応えるにはほとんど不十分だろう。 金利の上昇と景気後退への懸念により、開発業者はさらに多くのプロジェクトの計画を延期するようになっている。 雇用市場が永遠に変わってしまったことは明らかだが、リモートワークの正確な将来は依然として不透明だ。一部の雇用主は「リモートファースト」方針を撤回し、従業員にオフィスへの復帰を命じている。

それでも、楽観視できる理由はある。 在宅勤務への移行はパンデミック初期に住宅費の劇的な上昇を引き起こしたかもしれないが、長期的には、より多くの労働者が住宅が豊富で建設が容易な地域に住むことができるようになる。これはアメリカにとって朗報だ。住宅市場。

ある意味、パンデミックによる住宅移転は長い期間をかけて到来していた。 アメリカ人は何年にもわたって、ニューヨークやサンフランシスコなどの物価の高い沿岸都市や中西部の工業都市から山岳西部やサンベルト地帯に移住してきた。 しかし、多くのホワイトカラー労働者がにぎやかなダウンタウンのオフィスデスクから突然解放され、人口密度の高い都市から住宅の安い場所へのシフトが過熱した。 フェニックスのような場所では。 アイダホ州ボイシ。 ノースカロライナ州シャーロットでは、家賃と住宅価格が爆発的に上昇した。 不動産ソフトウェア会社リアルページの経済部門責任者、ジェイ・パーソンズ氏は、こうした移転のほとんどは最終的には起こるだろうと信じていると述べた。 しかし、パンデミックにより、多くの人が行動を起こそうとする火がつきました。

「これらは新型コロナウイルスのかなり前から始まったトレンドだが、新型コロナウイルスがその変化を加速させたのは確かだ」とパーソンズ氏は私に語った。 「2020年から2021年にかけて、郊外全般、特にサンベルト地域で非常に大きな需要が見られました。」

リモートワークへの移行により、より多くのスペースを求める多くの人々の願望も加速しました。 寝室が突然ホームオフィスとしても使えるようになると、自分のアパートがいかに手狭であるかに気づきます。 全国各地で、リモートワーカーはルームメイトと別れるか、より広い家を探すことを選択した。

双子は新しい場所とより広いスペースを望んでおり、住宅需要が大幅に増加しました。 新しいアパートを探したり、郊外に引っ越したりする人々がゆっくりと滴り落ちるのではなく、一連の引っ越し業者が一度に市場に登場します。 しかし、建設の中断と自然な建築のペースの遅さのため、住宅建設業者や開発業者は追いつくのに苦労しました。 Zillowのシニアエコノミスト、ジェフ・タッカー氏は「わずか数カ月の間に何百万人もの人々の住宅需要の基本的な形が変化したことは、不動産史上かなりユニークな出来事だった」と語った。

2020年から2022年にかけて、インフレ調整後、全国的に家賃は8％上昇し、住宅価格は20％以上上昇した。 Zillowのインフレ調整後のデータによると、フェニックスでは同期間に家賃が26％上昇した。 ラスベガスでは家賃が23％上昇した。 シャーロットの住民の家賃は13％上昇した。 サンフランシスコ連銀が今年発表した論文では、リモートワークの普及が2019年以降の全国住宅価格の上昇の半分以上と、家賃の変化の同様の割合を説明していると推定している。

しかし、状況が正常化し始めるにつれ、供給は増加傾向にあります。 新規供給の第一波は2023年に到来し、2年間の建設レベルの上昇を受けてアパートの引き渡し件数が急増すると予測されている。 RealPage Market Analyticsによると、全米で917,000以上のユニットが建設中であることが判明した。 これは全米でこれまでに2番目に多い規模で、全国のアパートベースが4.9％増加することになる。

ほとんどの専門家は、住宅、コンドミニアム、アパートの空き戸数が今後増加するということは、賃貸人にとってより良い日が来ることを意味していると述べています。 タッカー氏は、「短期的にはこの価格の急騰に続いて、新たな均衡に向かうはずだ。それは住宅コストの多少の冷え込みを意味する」と語った。

パンデミック初期に価格高騰を引き起こしたのと同じこと、つまり人々がより安い場所に移動することによって、住宅コストの低下は加速するだろう。 温暖な気候、より広いスペース、より安価な住宅が約束されているサンベルトは、開発業者にとってはワンダーランドでもあります。 この地域では、開発業者は土地代が安く、規制手数料が安く、新規開発の承認プロセスが迅速であるため、国内の他の地域に比べて住宅の追加が容易になっているとパーソンズ氏は述べた。 エコノミック・イノベーション・グループのオジメク氏は、これらの安価な市場は「より多くのものを建設する場所になる傾向がある」と語った。結局のところ、それがそもそも市場がなんとか低価格を維持できた理由なのだという。

リモートワークが盛んな地域の住民は、「リモートワーカーたちはニューヨークやサンフランシスコの価格を私の街にもたらすだけではないのか?」と疑問に思うかもしれません。 しかし、サンフランシスコ、シアトル、ニューヨーク、ロサンゼルスなどの「スーパースター」都市は、住宅供給がかなり不安定なため、ますます手が届かなくなってきている。 これらの場所の土地は入手が難しく、価格も高くなりますが、制限的なゾーニング法により、開発業者が単一の土地に建設できる住宅ユニットの数が制限されています。 それに比べて、サンベルト地帯やより田舎の地域では、こうしたハードルが低いため、「その需要にかなりうまく応えられるはずだ」とタッカー氏は語った。

「このパンデミックとリモートワークがたまたま人々を駆り立てたタイプの場所は、まさに供給がかなり柔軟なアメリカのタイプの場所です」とタッカー氏は私に語った。

例えば、テキサス州の地下鉄であるヒューストンとダラスを例に挙げると、「需要の多い場所であるにもかかわらず、驚くほど手頃な価格」を維持できているとタッカー氏は語った。 ヒューストンでは、ゾーニング法の変更により、市内全域で最小敷地面積が大幅に縮小され、開発業者が同じ面積の土地により多くの住宅を建設できるようになりました。 一方、全米住宅建設業者協会がまとめたデータによると、ダラスは2022年初め時点で国内の大都市圏の中で将来の住宅建設許可数が最も多く、僅差でヒューストンが2位となっている。

長期的には、こうした変化は家賃や住宅価格の沈静化に役立つはずで、場合によっては価格が混乱が始まる前の水準を下回る可能性もある。 EIGのモデルによれば、オンラインでの新規供給の波により、長期的にはインフレ調整後の賃料が3.7％低下するはずだ。 また、人々はより多くの住宅を建設する傾向にある地域に移り、そうでない地域から遠ざかっているため、平均的な住宅市場の家賃はさらに0.5％下がる可能性があります。 さらに、より多くの人が安い場所に住むようになるため、平均的なアメリカ人の住宅費は 1.7% 安くなる可能性があります。

EIGの研究者らは、いつ新たに十分な供給が得られるか分からないため、この圧力解放のタイミングは曖昧だ。 これらは全国平均であるため、個々の市場ではさらに大きな変化が見られる可能性があります。 この推計が保守的であると考える理由もある、とオジメク氏は付け加えた。住宅需要の変化のほとんどがリモートワークではなく低金利によるものであることが判明した場合、またはさらに多くの従業員がリモートワークを始めた場合、住宅需要の減少は家賃はさらに高額になる可能性があります。

住宅をもっと建設しなければ、こうしたプラスの効果はどれも生まれません。 しかし現在、開発業者は金利上昇と景気後退への懸念から撤退しつつある。 そうなると、パンデミック時代の移住によって得られる手頃な価格の恩恵の一部が遅れる可能性がある。

オジメク氏は「FRBが抑制しようとしているこの高インフレ期を乗り越える必要がある」と述べた。 「そうすれば、住宅市場の状況はより正常化し、需要と供給の緩やかな調整が見られると思います。」

リモートワークへの移行が最終的にどうなるかなど、考慮すべき要素は他にもあります。 米国勢調査局によると、2019年から2021年の間に主に在宅勤務をする人の数は3倍の2,760万人となり、これは労働市場の約18％を占めたという。 コンサルティング会社マッキンゼーが春に実施した調査では、米国従業員の3分の1以上が週5日リモート勤務する選択肢があると回答した。 しかし、長期的に従業員がどの程度在宅勤務を続けるか、あるいはそれが移転の決定にどの程度影響するかはまだ分からない。 すでに従業員をオフィスに戻す経営幹部が増えています。 スナップは最近、従業員に対し、2月から少なくとも週4日はオフィスで働くよう命じた。 イーロン・マスク氏はリモートワークに終止符を打ち、ツイッター社での自身の権威を主張した。

景気の低迷により、CEOは従業員の勤務形態をより自由に決定できるようになったと感じるかもしれない。 一方で、私の同僚の伊藤アキ氏が以前主張したように、雇用主が不動産支出を削減しようとする中、不況によりリモートワークがさらに浸透する可能性がある。 将来的には、完全リモートの仕事が豊富に存在する労働市場では、より多くの労働者が住宅供給が需要に応えられる安価な地域に移住するようになる可能性がある。 時間だけが教えてくれます。

過去 2 年半の混乱にもかかわらず、賃貸人や住宅購入者にとって明るい日が待っていると信じる十分な理由があります。 この国の住宅不足は膨大で、一部の推計では380万戸にも上るが、パンデミックが住宅需要に与えた影響をすべて整理する必要がある。 しかし、この国の労働力の再編によってもたらされる可能性のあるプラス面を見落としてはならない。

ジェームズ・ロドリゲスはインサイダーの上級記者です。

インサイダーは、談話ジャーナリズムを通じて、その日の最も魅力的な問題やアイデアを探求し、明らかにすることを目指しています。 当社のライターは、分析、レポート、専門知識に基づいて、示唆に富んだ視点を提供します。 談話記事の詳細はこちらからお読みください。

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