ラプラタ郡の住民が不動産評価をめぐって騒ぎを起こしている

Jan 10, 2024

貪欲。 価格つり上げ。 盗難。

デュランゴのサザビーズ・インターナショナル・リアルティの不動産業者キム・コフマン氏は、「パーセンテージの上昇には誰もがちょっとびっくりしている」と語った。

ラプラタ郡の不動産所有者らは、5月1日に届けられた価値通知書を、時には過剰な言葉遣いで非難している。

通知には不動産評価額が含まれており、これに基づいて2023年の固定資産税（2024年初めに支払われる予定）が計算されます。 そして、住宅所有者の中には、2年間の再評価サイクルで不動産に何の改善も加えていない人もいるが、2021年に発行された評価額よりも40％、60％、さらには100％も高い評価額を受け取っている。

ビル・フィッシャー氏は、「大きな恐怖を感じながら」評価通知を開いたと語った。

その恐怖は正当なものでした。

2016年に69万9,000ドルで購入したエッジモント・ランチの自宅は、2021年には76万4,000ドルと評価された。

今年はその価値が46％上昇し、112万ドルとなった。

「家の基礎の三面がゆっくりと沈下しており、乾式壁、壁、天井にかなりの数の内部亀裂が生じている」と同氏は語った。 「…だから、もし私がその家を売りに出して、誰かが見に来たとしたら、間違いなくそのひび割れについて尋ねてきて、より少ない金額を提示するでしょう。」

彼は金曜日の時点で、郡の査定官事務所に不動産の評価額を上訴している不動産所有者900人のうちの1人である。 比較すると、2年前の前回の評価ラウンドでは合計615件の上訴があった。 上訴の期限は木曜日である。

フィッシャーの家の必要な作業に基づいて、彼は控訴するための説得力のある訴訟を持っている可能性があります。 しかし、郡に声高に反対している不動産所有者の多くは、評価プロセスを理解していない可能性がある。 また、一括査定のプロセスで不動産の評価が過小評価されている場合、その評価額をアピールすることでさらに評価額が上がる可能性もある。

キャリー・ウッドソン査定官は、選挙で選ばれた役人としてラプラタ郡の人々に奉仕していると断固として主張している。 そして彼女の仕事は、資産価値を正確に評価することです。

「私は税金とは無縁です」と彼女は言った。 「私は価値観を持っています。」

固定資産税は、不動産の「実際の価格」に評価率を乗じて決定されます。住宅用不動産の場合、その率は2023課税年度の7.15%から6.765%に下がります。「評価額」が算出されます。 次に、評価額に工場賦課金が乗算され、郡、市、消防区、学校区、図書館区などのさまざまな課税主体によって決定され、税負担が算出されます。

ウッドソン氏の事務所は、最近販売された近隣の同様の不動産の市場価格を使用して、郡内のすべての不動産の「実際の価値」を算出します。

彼女とそのスタッフは 2 年のサイクルで働きます。 最新の価格通知は、2020年7月1日から2022年6月30日までに郡内で行われた6,100件の不動産売却に基づいている。

「私たちはこれらの売上を近隣地域ごと、地域ごとに検討し、現在得ている価値からどれだけ変化したかを判断します」とウッドソン氏は語った。 「その後、そのパーセント（変化）を取得し、そのエリア内のすべての物件に適用します。」

ウッドソン氏は、大量評価として知られるこのプロセスは完璧ではないと述べた。 異議申し立ては、正確な評価額を決定する上で重要な部分です。

「品質や状態などによっては、常に公平にすべての人の所有物になるわけではありません」と彼女は言う。 「ですから、『これは私の家に正しくヒットしなかった、これが理由だ』と言うことがプロセスの重要な部分なのです。」

豪華な新居に囲まれた状態の悪い古い家は、正確な評価を受けていない可能性があると彼女は言う。

不動産所有者が異議を申し立てた場合、ウッドソン事務所の鑑定士が出向き、問題の不動産を個別に検査することになる。

しかし、重要なことに、ウッドソンはプロパティ値を「設定」しません。

「私たちはコロラド州から市場価値に匹敵するよう求められています」と彼女は語った。 「そして、私たちはそのプロセスが正しく行われたことを確認するために監査を受けています。」

不動産業者のコフマンさんは、多くの顧客と同様に、自宅の実際の価値が57％も上昇したのを見てショックを受けたと語った。

「私の最初の反応は、なんと、市場の増加をはるかに超えているということでした。これは正しくありません」と彼女は語った。 「しかし、実際の評価額を見ると、それは依然として公正な市場価値の範囲内にあります。」

ウッドソン氏によると、郡内の不動産価値の変化の中央値は20%だったという。 しかし、ティンバーライン地区にあるコフマンの自宅など、特定の地域では価値がさらに高騰した。

ウッドソン氏によれば、20％でも顕著な増加だという。 2021 年と 2019 年に実現した評価額の上昇率の中央値は、両年とも約 5% でした。

彼女の事務所が郡の収入を増やすために価値を上げている、あるいは、現在減少しているガス産業からの収入のおかげで価値が人為的に低く抑えられているという陰謀的なつぶやきにもかかわらず、今年の評価額はデュランゴの住宅市場に相当する。

「データは嘘をつかない」とウェルズ・グループのオーナーである不動産業者のジョン・ウェルズ氏は語った。

同氏によると、この地域ではここ数十年で最大の不動産価値の高騰が、2020年半ばから2022年半ばまでの評価期間中に起きたという。 全国の優良不動産地帯の場合と同様、低金利と遠隔地で働く人々の郡内の高い生活の質が不動産の販売と価格の急騰を加速させた。

前回のサイクルでの 6,100 件の不動産販売は、通常の販売範囲である 2,500 ～ 3,500 件をはるかに上回りました。

そして、これらの販売により、特に50万ドル未満のコンドミニアムや住宅など、以前は「手頃な価格」だった物件の価格が上昇した。

すでにその種の不動産を所有している住民は興奮していません。

ジョージ・リチャードソンはそれらの不動産の1つを所有しています。

リバーゲート複合施設にある彼のコンドミニアムの評価額は、2021 年時点で 55 万 1,450 ドルでした。今年の査定官の通知によれば、現在は 21% 増の 66 万 7,050 ドルの価値があります。

「私が驚いているのは、第 3 ビルの他の 2 階建てタイプのユニットで、その評価に近い価格で販売されたユニットを私が知らないということです。」と彼は言いました。

しかし、リチャードソン氏には正当な訴えがあるかもしれない。査定人のデータベースにある彼の部屋の目録には寝室が 3 つあると示されているが、彼のアパートには 2 つしかないという。 ウッドソン氏は、不正確な在庫こそが、より正確な再評価をもたらす可能性がある種類の矛盾であると述べた。

しかし、専門家らは、控訴の割合の増加について不満を抱いても、何も変わらない可能性が高いことに同意している。

ダイアン・ミラー・シャハンはフロリダ・メサに5.6エーカーの土地を所有しており、モジュール式の家に住んでいます。 査定人が決定した不動産の実際の価値は、今年8万5510ドル跳ね上がった。

ミラー・シャハン氏はデュランゴ・ヘラルド紙への電子メールで、「私はこのような大幅な増額を正当化するような物件の改善は何も行っていない」と述べた。

しかし、改善が見られないからといって、彼女の財産の価値が上がっていないわけではありません。

説得力のあるアピールを作成するために、不動産所有者は、不動産の面積や在庫について反論したり、より安く販売された同等の不動産の例を提示したりすることができます。 不動産事務所には、控訴の証拠として使用する比較可能な物件を探している顧客からの依頼が殺到している。

ウェルズ氏は、顧客が同等の物件を求めて彼の事務所を訪れると、多くの場合データを提供するが、それが上訴につながる可能性は低いと警告する、と述べた。

自分の不動産の評価額に対して抗議をしたい人は、木曜日までに異議を申し立てなければならない。 オンライン フォームは郡の評価機関の Web サイトにあります。

最終決定通知は6月30日までに発送予定です。

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